物管业迎重磅IPO： 万物云递表港交所

数据来源：公司公告（总市值截至4月1日收盘；财务指标截至2021年12月31日）

部分在港上市物业公司情况一览

郭晨凯制图

□ 截至2021年12月31日，物管O万物万物云住宅物业服务管理2823个住宅物业，业迎在22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。重磅

□ 万科集团是递表万物云最大的客户，2021年，港交在万物云的物管O万物收入中，来自万科集团产生的业迎收入占万物云总收入的16.1%。

□ 董事长兼CEO朱保全透过深圳誉鹰投资间接控制了万物云员工持股平台，重磅后者持有万物云8.57%股权。递表

◎记者张良郭成林○编辑全泽源

坐拥6.6亿平方米物业管理面积的港交万物云，加快了IPO的物管O万物步伐。

4月1日，业迎港交所网站显示，重磅万科旗下物业服务公司万物云空间科技服务股份有限公司（简称“万物云”）正式向港交所递交上市申请。递表

就在两天前，港交万物云刚刚获得证监会下发的“小路条”。万物云董事长兼CEO朱保全3月31日曾表示，万科分拆万物云上市，主要还是觉得这个“儿子”已经成年，需要通过引入境内外机构投资者进一步提高综合实力。

收入规模10年增长16倍

万物云目前处于高速成长期。

招股书显示，从2011年到2021年，万物云的总收入规模增长超过16倍，复合增长率超过30%。公司称，这些年来，万物云建立了社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、系列远程空间科技运营服务等业务模式，这支持了公司快速增长。

再看具体数据，2021年万物云的收入为237.05亿元，同比增30.6%；毛利40.2亿元，同比增19.48%；年内利润17.14亿元；同比增长12.87%。截至2021年12月31日，万物云住宅物业服务管理2823个住宅物业、总建筑面积6.6亿平方米，同期公司在22个城市拥有47个城市空间整合服务项目。

据万物云招股书，万科集团是万物云最大的客户，2021年，在万物云的收入中，来自万科集团产生的收入占万物云总收入的16.1%。万科拥有万物云62.89%的投票权，58同城CEO姚劲波持有万物云4.76%股权。

万物云前身为万科物业发展股份有限公司，业务开始于1990年。万物云包含Space（空间）、Tech（科技）和Grow（成长）三大模块。各模块又包含万科物业、誉鹰平台，万物梁行、万物云城、万睿科技、第五空间等平台。

员工持股计划持股8.57%

在其他房企纷纷分拆旗下物业服务板块上市的情况下，万科旗下万物云何时会上市广受业界关注。

2021年11月，万科发布公告，公司拟分拆所属子公司万物云到港交所上市。

万科在公告中称，鉴于万物云境外上市，截至公告之日，公司合计持有万物云6.6亿股股份，该等股份均为境内非上市股份，根据相关规定，公司拟委托万物云于本次境外发行前或上市后择机向中国证监会申请将公司持有的万物云全部或部分境内非上市股份到港交所主板上市流通。

今年3月30日，万科发布公告称，公司收到证监会出具的行政许可受理函。证监会对万物云提交的关于境外首次公开发行股份的申请材料，经审查符合法定形式，决定对该行政许可申请予以受理。万物云将适时向港交所提交上市申请。

3月31日，在万科2021年度业绩推介会上，朱保全表示，万物云上市已获得证监会下发的“小路条”。

据招股书披露，朱保全透过深圳誉鹰投资间接控制了万物云员工持股平台，后者持有万物云8.57%股权。朱保全在万科集团任职超过22年，在万科物业/万物云任职长达12年。“朱保全作为一把手，对于万科物业最近10年的发展起着关键作用。”一位熟悉万科物业的人士说。核心员工的持股，对公司治理及发展潜力有很大帮助。

“万物云正在用自己的能力重新定义服务半径，正在重新画一座虚拟的城，这个虚拟的城会被命名为蝶城。公司相信资本市场能够给真正优秀的企业一个合理的定价，同时也能够给战略投资人一个更好的机会。”朱保全表示。

资本追捧物管龙头

万物云估值几何？

“物管行业我们一直非常看好。从在管面积与收入规模的角度看，万物云和服务为境内物管行业的前二企业，但两者发展思路不尽相同。短期看，扩张更快，成长性更高；长期看，万物云价值潜力更大。”某大型资产管理机构负责人对记者说。

查阅招股书，万物云的战略目标是打造“平台型企业”，成为物管行业的开放式赋能平台。财报数据也显示，万物云在科技、云服务方面的投入较大。

“万物云是物管行业中最舍得在科技上投入的公司，过往三年研发投入分别为2亿元、2.5亿元、3.7亿元，借此构筑了底层物联网系统、中层对传统物业服务进行数字化运营的BPaaS方案，以及顶层智能调度的人工智能解决方案。”上述负责人分析。

碧桂园服务则在并购扩张方面显得激进而老到，这为其带来确定性更强的成长与利润。

以去年为例，统计数据显示，物管行业上市公司并购交易金额达355.9亿元，其中碧桂园服务就占了195亿元，占比超过半壁江山。

这些并购为碧桂园服务带来了在管面积翻倍增长、营收爆增，规模体量进一步扩大。据查，2021年7月，碧桂园服务在港股市值一度超过2600亿港元，目前市值约1114亿港元。

而万物云相对保守，并购次数较少，最大一笔并购还是以股权合作的方式进行。

“万物云此时上市，或许也与实现更多融资、满足潜在并购需求有关。未来，预计物管行业将进一步提高集中度，龙头企业短期比拼资本实力、股东背景与成本控制，长期比拼高效管理、精细服务与科技赋能。”上述负责人说。